Menu Translate
Home

Nieuwe Wet betaalbare huur

De maximale huurprijs van een groot gedeelte van de huurmarkt wordt bepaald door de kwaliteit van de woning. Dat staat in de Wet betaalbare huur. Op 1 juli 2024 is de nieuwe Wet betaalbare huur ingegaan.

Punten

Voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen geldt er een puntensysteem. Elke woning krijgt punten toegekend op basis van grootte, energielabel en kwaliteit. Door deze wet geldt het puntensysteem voor het waarderen van huurwoningen voor woningen tot en met 186 punten. En daarnaast verandert de manier waarop de puntentelling is opgebouwd. Je leest hier meer over de achtergrond en welke vervolgstappen wij komende tijd zetten om de wet goed in te voeren vanuit Eigen Haard.

Doel van de nieuwe wet

De nieuwe wet is bedoeld om ervoor te zorgen dat de huurprijzen van meer woningen betaalbaar zijn, ook de middenhuur woningen. Dit gebeurt door het aanpassen van het puntensysteem.

Vanaf 1 juli 2024 is er ook voor woningen in het middensegment tot en met 186 punten een maximale huurprijs vastgesteld op basis van het puntensysteem dat nu al in de sociale sector geldt.

Belangrijkste veranderingen

  1. Aanpassing van puntensysteem
    Het puntensysteem (het ‘woningwaarderingssysteem’) is aangepast. Zo worden onderdelen zoals de energielabels, de buitenruimte en monumentstatus anders gewaardeerd in de puntentelling.
  2. Regulering van middenhuur
    Voor woningen tot en met 186 punten zijn er nieuwe regels en geldt een maximale huurprijs. Dit betekent dat de huur bij nieuwe huurcontracten niet boven een bepaald bedrag mag komen. Deze maximale huurprijs geldt alleen voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024. De bestaande huurcontracten van vóór 1 juli veranderen niet.

Uitvoeren van de nieuwe wet

Het puntensysteem heeft weinig invloed op de huurprijzen van onze woningen. Want Eigen Haard verhuurt woningen al vaak voor een lagere huurprijs dan maximaal is toegestaan. Toch worden de huurprijzen van enkele woningen verlaagd door de nieuwe wet.

Bewoners krijgen bericht

Om deze nieuwe wet uit te voeren, worden op dit moment onze interne systemen aangepast volgens het nieuwe puntensysteem. Dat willen we zorgvuldig doen. Daarna kunnen we het definitieve effect van deze wet op de huurprijs van elke woning berekenen. Vervolgens controleren we dit en verlagen we waar nodig de huurprijzen met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2024. Dit geldt voor huidige huurders van een sociale huurwoning. Ook geldt dit voor alle nieuwe huurders met een huurcontract vanaf 1 juli 2024 waarbij de huidige huurprijs hoger ligt dan de nieuwe maximale huurprijs. Geldt dit ook voor jouw huurwoning? De bewoners die recht hebben op huurverlaging ontvangen hier de komende maanden bericht over.

Meer informatie

Veelgestelde vragen

  • Via de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je voor elke huurwoning berekenen hoeveel punten de woning waard is en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Betaal je te veel? Dan kan je huur omlaag. Als je woning tot en met 143 punten waard is, kan je huur in sommige gevallen direct of na een jaar omlaag. Heb je tussen de 144 en 186 punten, dan geldt pas bij een nieuw contract de maximale huurprijs. Voor woningen boven de 186 punten geldt geen maximale huurprijs.

    Woon je in een woonruimte zonder eigen toegangsdeur? Of deel je een badkamer, keuken of toilet? Dan huur je een zogenoemde onzelfstandige woning. Dan moest de verhuurder zich ook nu al aan de maximale huurprijs houden.

  • Teken je op of na 1 juli 2024 een nieuw huurcontract? Controleer dan goed of je verhuurder niet te veel huur vraagt. Je verhuurder is verplicht om per 1 januari 2025 het puntenaantal van je woning aan jou duidelijk te maken. Nieuw is verder dat je verhuurder zich ook aan de maximale huurprijs moet houden voor woningen tot en met 186 punten.

  • Er is voor het WWS sprake van een zelfstandige woning als: 

    • De woning een eigen toegang en een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid (douche/bad) heeft; én 
    • De woning bewoond wordt door: 
    • maximaal 2 personen; óf 
    • 3 of meer personen die samen een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voeren. Dit geldt meestal als je met je gezin in de woning woont. 

    Is je woning volgens deze definitie niet zelfstandig? Dan is het een onzelfstandige woning en geldt direct bij het ingaan van de Wet betaalbare huur het WWSO. 

    Kamers, woonwagens of een combinatie van een standplaats met een woonwagen zijn géén zelfstandige woningen. Voor deze ruimten gelden eigen Woningwaarderingsstelsels en is de huurprijs altijd gereguleerd.

    Voor hospitaverhuur geldt een uitzondering op deze definitie. In het geval een huurder als hospita een kamer wil verhuren aan een hospitahuurder, blijft de woning die de (hoofd)verhuurder verhuurt zelfstandig, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

    • de (hoofd)huurder woont minstens twee jaar zelfstandig in de woning
    • de (hoofd)huurder verhuurt als hospita aan maximaal één huishouden
    • de (hospita-)onderhuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hoofdhuurder (de hospita) van de woning (niet met de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning).

    Voor de hospitahuurder geldt dat die maximaal een huur volgens het WWSO betaalt aan de hospitaverhuurder.

  • Heb je op de Huurprijscheck van de Huurcommissie gecheckt dat jij meer betaalt dan de maximale huurprijs die hoort het puntenaantal van de woning of de kamer? Praat dan eerst met je verhuurder. Komen jullie er samen niet uit? Vraag dan bij de Huurcommissie om een huurverlaging. Of je kunt ook naar je gemeente gaan om dit aan te geven. De gemeente handhaaft op de naleving van de wet.

  • Denk je dat je recht hebt op een lagere huur? En kom je er niet uit met je verhuurder? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen om een uitspraak te doen over geschillen over:

    • de maximale huurprijs
    • een huurverhoging
    • onderhoud en gebreken aan de woning
    • de afrekening van servicekosten.

    Lees hierover meer op de website van de Huurcommissie.

    Je kunt ook aankloppen bij je gemeente. Daar kunnen ze je huurprijs niet verlagen, maar ze kunnen wel boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. Vanaf 1 januari 2025 zullen gemeenten handhaven op de naleving van de wet.

  • Dat kan alleen binnen 6 maanden nadat je het huurcontract bent aangegaan. Je moet de Huurcommissie binnen die 6 maanden vragen om te bekijken of de huur inderdaad omlaag kan. De Huurcommissie toetst dan de huurprijs bij aanvang van het contract. Doet de Huurcommissie een uitspraak dat de huur omlaag moet? Dan is de verhuurder verplicht om de te veel betaalde huur terug te betalen.

    Als je een tijdelijk huurcontract hebt van maximaal 2 jaar, kan je langer je aanvangshuurprijs laten toetsen. Je kan dan tot 6 maanden na afloop van dat tijdelijke contract naar de Huurcommissie stappen.

  • Door de nieuwe wet kan in 3 gevallen de huur omlaag. Hieronder leggen we per geval uit hoe het zit.

    1. Je woning is 143 punten of minder en bij de start van het huurcontract was mijn huur lager dan de toen geldende liberalisatiegrens. Je hebt dan per direct recht op een huurprijs die hoort bij het aantal punten van jouw woning. De verhuurder had dit namelijk ook in de oude situatie al moeten doen.
    2. Je woning is 143 punten of minder en bij de start van het huurcontract was mijn huur hoger dan de toen geldende liberalisatiegrens. Je hebt dan op 1 juli 2025 (een jaar na ingang van de wet) recht op een huurprijs die hoort bij het aantal punten van jouw woning. Volgens de oude regels had je binnen 6 maanden bezwaar moeten maken bij de Huurcommissie. Als je dit niet hebt gedaan, is je woning onderdeel geworden van de vrije sector (geliberaliseerd). Om verhuurders de tijd te geven om aan de nieuwe situatie te wennen, geldt in dit geval een overgangstermijn van 1 jaar na de invoering van de wet.
      Let op: is je contract minder dan 6 maanden geleden ingegaan? Dan kun je in dit geval alsnog naar de Huurcommissie stappen en je verhuurder moet de eventueel te veel betaalde huur terug betalen.
    3. Je woning heeft 144 tot en met 186 punten (middenhuur). Als je woning tussen de 144 en 186 punten heeft, valt je woning in de middenhuur. Er verandert voor jou dan in principe niets. Toen het huurcontract inging, golden namelijk nog de oude regels. Deze regels blijven gelden zolang het contract duurt. Pas bij het afsluiten van een nieuw contract moet de verhuurder de prijs aanpassen naar de prijs die past bij de puntentelling.

  • Als je denkt dat je te veel servicekosten betaalt, kun je dit laten toetsen door de Huurcommissie. Voor woningen in de middenhuur en vrije sector (met een puntenaantal van 144 en hoger) kan dit als je contract is afgesloten op of na 1 juli 2024. Kijk voor meer informatie op de website van de Huurcommissie.

  • Onder voorwaarden is het mogelijk huurtoeslag te ontvangen voor het huren van een zelfstandige woonruimte. Om te bepalen of sprake is van een zelfstandige woning voor toepassing van de huurtoeslag, geldt de definitie uit het Burgerlijk Wetboek. Het moet dan gaan om een woonruimte met een eigen toegang en een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid.

    De Wet betaalbare huur verandert hier niets aan. De wet verduidelijkt namelijk alleen de definitie van zelfstandige woonruimte voor het bepalen van de maximale huurprijs op grond van het WWS. De definitie uit het WWS is dus een andere definitie dan de definitie in het Burgerlijk Wetboek voor toepassing van de huurtoeslag. Voor de huurtoeslag zijn alleen de eigenschappen van de woning van belang en niet of er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

    Wil je meer weten over huurtoeslag, kijk dan op de website van de Belastingdienst. Wil je meer weten over de definitie van een zelfstandige woonruimte voor toepassing van het WWS of het WWSO, kijk dan op de website van Rijksoverheid.

  • Het is alleen mogelijk om te veel betaalde huur terug te krijgen met de aanvangshuurprijstoetsing door de Huurcommissie. Let op: dit kan alleen binnen 6 maanden vanaf de start van het huurcontract.

    Laat u de huur toetsen na het verstrijken van deze termijn van 6 maanden vanaf de start van het contract? Dan doet de Huurcommissie een huurprijstoetsing op basis van de huidige punten van de woning. Als de huur hoger is dan de maximale toegestane huurprijs, dan moet de huur in de toekomst worden verlaagd. De te veel betaalde huur van eerdere maanden kunt u in dit geval niet terugkrijgen.

  • Een gemeente kan op grond van de Wet betaalbare huur kiezen om vrijkomende middenhuurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden die maximaal een middeninkomen hebben. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels stellen, die in de huisvestingsvergunning staan.

    Middeninkomens zijn:

    • Eenpersoonshuishoudens met een inkomen van € 47.699,- tot € 62.191,- (prijspeil 2024);
    • Of meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 52.671,- tot € 82.921,- (prijspeil 2024).