Amsterdam centrale stad

In Amsterdam hebben de in de AFWC samenwerkende corporaties, hun huurkoepels verenigd in de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels en de Gemeente Amsterdam meerjarige samenwerkingsafspraken gemaakt voor de periode 2020-2023. De afspraken gaan onder meer de volgende onderwerpen:

• Hoeveel nieuwe woningen gaan de corporaties bouwen 
• Hoeveel gaan zij verkopen en liberaliseren 
• De betaalbaarheid van de huren 
• De renovatie en verduurzaming van de woningen 
• De toewijzing van woningen aan diverse doelgroepen 
• Het combineren van wonen en zorg 
• De inzet van de corporaties voor leefbaarheid in de buurt 

De drie samenwerkende partijen evalueren jaarlijks de afspraken. De bijdrage van Eigen Haard was in 2020 als volgt:

Beschikbaarheid

De corporaties, gemeente Amsterdam en huurdersorganisaties zetten de komende vier jaar in op een aanzienlijke toename van het aantal betaalbare, kwalitatief goede en duurzame woningen voor Amsterdammers. Tot en met 2023 komen er 3.000 sociale corporatiewoningen bij. Ook gaan de woningcorporaties meer middeldure huurwoningen bouwen en verhuren, betaalbaar voor bijvoorbeeld leraren en verpleegkundigen. Over de hele periode van vier jaar zijn dit 1.100 middeldure woningen.  

De Amsterdamse corporaties moeten de komende vier jaar ruim een miljard euro aan extra belastingen betalen aan de schatkist van de overheid. De verhuurderheffing (feitelijk is dit een huurdersbelasting) remt de investeringscapaciteit van corporaties. De corporaties, gemeente en huurdersorganisaties hebben daarom afgesproken dat corporaties nog beperkt sociale huurwoningen verkopen. Terughoudendheid bij verkoop staat voorop. Het geld dat hiermee vrijkomt wordt gebruikt om te investeren in de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, zodat de sociale voorraad aanzienlijk kan groeien. 

Eigen Haard leverde in 2020 in totaal 271 nieuwe sociale huur-, middensegment- en koopwoningen op in de volgende projecten: 

• Noord – De Bongerd fase 1 (23 sociale huur) 
• Noord – Twiske Zuid fase 4 (8 sociale huur) 
• West – Kolenkitbuurt fase 3+4 (69 middensegment en 87 koop) 
• Zuidoost – Mi Oso (84 sociale huur) 

Er zijn in 2020 in Amsterdam 31 bestaande woningen verkocht:

• Noord – 13 woningen 
• Oost – 5 woningen 
• Nieuw West – 3 woningen 
• Zuidoost – 7 woningen 
• Zuid – 3 woningen 

Ook zijn er 12 parkeerplaatsen verkocht:

• Nieuw West – 11 parkeerplaatsen 
• Zuid – 1 parkeerplaats 

In 2020 is er in Amsterdam gestart met de bouw van 588 sociale huur, middensegment en koopwoningen in de volgende projecten: 

• West – Sloterdijk 9b (118 sociale huur) 
• Nieuw West – SuHaII blok A en B (96 sociale, 62 middensegment en 93 koop) 
• Noord – Hoekpoort fase 3 (51 sociale huur) 
• Oost – Kramatweg (42 sociale huur) 
• West – Kolenkitbuurt fase 5 (65 sociale huur en 61 middensegment) 

Betaalbaarheid

De corporaties, gemeente Amsterdam en huurdersorganisaties willen dat corporatiewoningen betaalbaar blijven voor Amsterdammers met een laag of middeninkomen. Dat gebeurt door 70 procent van de sociale huurwoningen aan te bieden voor een huur onder de € 607,46 of € 651,03 euro per maand (prijspeil 2019). Alle middeldure huurwoningen worden verhuurd voor bedragen tussen € 720,42 en € 1.009 euro per maand (prijspeil 2019). Huishoudens in een corporatiewoning die drie jaar een laag inkomen hebben en een hoge huur, kunnen huurverlaging krijgen, via voortzetting van het zogenaamde Woonlastenakkoord. 

Ons huurbeleid houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Wij vragen dus niet altijd de maximaal mogelijke huur en bieden woningen aan in verschillende huurklassen. We blijven streven naar een verdeling van huurklassen die recht doen aan de vraag en betaalbaarheid van onze doelgroepen. In 2020 verhuurden wij in Amsterdam 1.426 woningen in de sociale huur tot € 737,14. Binnen de sociale huur is 83% verhuurd met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens van € 663,40. 

In 2020 zijn in totaal 423 woningen verhuurd in de vrije sector. Hiervan is 88% verhuurd aan huurders met een inkomen tot € 61.707. 12% van de huurders had een hoger inkomen. 81% van de woningen is verhuurd aan doorstromers vanuit de sociale huur. 

 Verhuur aan bijzondere groepen

Ook voor verhuur aan bijzondere groepen hebben de corporaties, gemeente Amsterdam en huurdersorganisaties afspraken gemaakt. Zo gaan de corporaties op termijn jaarlijks 250 zogeheten geclusterde zorgwoningen opleveren. Dit zijn zelfstandige ouderenwoningen, waarbij bijvoorbeeld wel een gezamenlijke ruimte wordt gedeeld. De corporaties wijzen daarnaast jaarlijks 1.800 woningen toe aan kwetsbare doelgroepen, zoals mensen met een medische urgentie, statushouders of woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang. De helft van de nieuw te verhuren woningen is voor verhuur aan reguliere woningzoekenden. 

Vanwege de krapte op de arbeidsmarkt in het onderwijs en de zorg wordt aan startende leraren en zorgmedewerkers met voorrang een sociale of middeldure huurwoning aangeboden. De corporaties stellen jaarlijks 100 tot 200 sociale huurwoningen én middeldure huurwoningen beschikbaar aan startende leraren en zorgmedewerkers. De betrokken partijen werken hierin nauw samen met de betreffende beroepssectoren.  

Gemeenten zijn verplicht statushouders te huisvesten, die zich definitief in Nederland mogen vestigen. Over het aantal woningen maakt de gemeente afspraken met corporaties. In 2020 heeft Eigen Haard 71 woningen verhuurd aan statushouders.  

In 2020 hebben wij 376 woningen ter beschikking gesteld aan bewoners die begeleid wonen in het kader van het Programma Huisvesting Kwetsbare Doelgroepen. Amsterdam heeft hier als gemeente een bijzondere rol en vangt als centrumgemeente ook kwetsbare personen vanuit de regio op in een zorginstelling. De uitstroom uit een zorginstelling komt door de ontwikkelingen in de zorg de laatste jaren meer op gang dan voorheen. In Amsterdam is daarom het aantal in personen maar ook het aantal te huisvesten verschillende groepen groot.

 

De gemeente voert daarom een Programma Huisvesting Kwetsbare Doelgroepen waarin zij nauw samenwerkt met de corporaties en de instellingen. Voor een deel van de te huisvesten personen vanuit het programma, werken gemeente, zorginstelling en corporatie samen volgens de Tien Werkafspraken Thuis in de Wijk. Het doel van de afspraken is deze kwetsbare Amsterdammers de kans bieden op een goed herstel en integratie in de samenleving. De woningen voor deze bewoners worden eerst door de zorginstelling gehuurd. Zodra blijkt dat de bewoner zelfstandig kan wonen krijgt deze de huurovereenkomst op eigen naam. 

In een aantal gevallen is er maatwerk nodig om een oplossing te bieden in een situatie waar de regelgeving niet in voorziet. In dat geval mogen wij tot maximaal 5% per gemeente afwijken van de reguliere volgordebepaling. Wel gelden de normale eisen rond inkomen en huishoudgrootte. In 2020 zijn 12 woningen op grond van deze regeling verhuurd.  

Doorstroming heeft in Amsterdam extra aandacht. Er bestaat een aantal regelingen waarmee huurders met voorrang naar een woning kunnen verhuizen. De regeling Van Groot naar Beter is in 2016 opgenomen in WoningNet. Kleine huishoudens in grote woningen krijgen voorrang op meer passende woningen. Het doel van de regeling is om grote woningen vrij te krijgen zodat deze aangeboden kunnen worden voor gezinnen. In totaal zijn 14 woningen verhuurd aan huurders met een voorrang in het kader van Van Groot naar Beter. 

Daarnaast kunnen oudere huurders onder bepaalde voorwaarden ook voorrang krijgen om te verhuizen naar een woning op een lagere etage in hun eigen stadsdeel. Op grond van deze regeling, Van Hoog naar Laag, verhuurde Eigen Haard 6 woningen.

Kwaliteit en duurzaamheid

De corporaties investeren ook in hun bestaande woningen. Voortaan wordt twee keer per jaar een kwaliteitsoverleg ingelast. Corporaties zullen verder woningen isoleren, meer daken voorzien van zonnepanelen en 2.000 woningen van het aardgas halen. Van 2020 tot en met 2023 vermindert de CO2-uitstoot van de corporatiewoningen met 8% ten opzichte van 2019. Uitgangspunt is daarbij dat de betaalbaarheid voor de huurders niet onder druk staat en dat de woonlasten voor huurders gelijk blijven. 

In 2020 leverde Eigen Haard 264 woningen op in 10 renovatieprojecten: 

• Nieuw West – Bernhard Loderstraat (8 woningen) 
• Centrum – Henri Polaklaan 20 (1 woning) 
• Noord – Papaverhoek 1-3 (16 woningen) 
• Noord – Terrasdorp (52 woningen) 
• Oost – Andreas Bonnstraat e.o. (22 woningen) 
• Oost – Betondorp fase 1 (54 woningen) 
• Oost – Niasstraat en Menadostraat (25 woningen) 
• Oost – Retiefstraat, Smitstraat, Pretoriusstraat (54 woningen) 
• West – Spaarndam 1 (12 woningen)
• Zuid – Kinderdijkstraat/Winterdijkstraat (20 woningen) 

In 2020 zijn er 59 woningen aangepakt in het kader van het project Samen Verduurzamen (SaVe). Dit was in de complexen Sijpestein 8-138 en Jacob van Weesenbekestraat e.o. Vanuit het PV-only project zijn er in 2020 in de complexen Louis Chrispijnstraat e.o. en Maria Montessoristraat 3-35 e.o. op 60 woningen zonnepanelen geplaatst.

Ultimo 2020 was de energetische prestatie van de woningvoorraad van Eigen Haard in Amsterdam als volgt: 

Energielabel

De gemiddelde energie-index bedraagt 1,61 wat neerkomt op een energielabel C. 

Toegankelijkheid

Het hoort bij onze maatschappelijke taak om woningen aan te bieden voor mensen die slecht ter been zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om mensen met een fysieke beperking, of ouderen die steeds langer thuis blijven wonen. Het is daarom belangrijk dat onze woningen voor deze groep goed toegankelijk zijn. De aanpassingen richten zich vooral op het wegnemen van hoogteverschillen in de algemene ruimte van de gebouwen, het verbeteren van de verlichting en het plaatsen van deurdrangers. Bij het verhogen van de galerijvloer volgt vrijwel altijd ook een verhoging van de leuning. 

Steeds meer ouderen gebruiken een scootmobiel. Eigen Haard plaatst daar waar het kan oplaadpunten voor de scootmobiel. De huurders betalen daarvoor een kleine vergoeding per maand voor het gebruik van het elektra. 

Corporaties bouwen tenminste 90% van de sociale nieuwbouwwoningen aanpasbaar. De gemeente Amsterdam en de corporaties hebben in 2020 een programma gemaakt om te bevorderen dat beter in de behoefte aan rolstoelwoningen kan worden voorzien voor bewoners die daar op zijn aangewezen.