Ons bestuurlijk verslag met daarbij de volledige jaarrekening kunt u hier in zijn geheel lezen.
De financiële positie van Eigen Haard is gezond. Onze financiële ratio’s voldoen ook in 2020 aan de gestelde eisen. Dit geldt voor zowel de toegelaten instelling als voor de individuele DAEB en de niet-DAEB tak. Wij investeren naar vermogen in nieuwbouw en verbeteren en verduurzamen ons bestaande bezit. Tegelijkertijd houden wij de huren betaalbaar. In totaal investeerden wij zodoende circa € 167 miljoen. Om deze investeringen mogelijk te maken, benutten wij onze leencapaciteit. Dat doen wij met name voor de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming. Als gevolg hiervan nam de omvang van onze leningenportefeuille dan ook toe met circa € 109 miljoen.
Het hoge jaarresultaat wordt grotendeels verklaard door de waardestijging van ons vastgoed. De waarde van ons bezit steeg over 2020 met € 0,6 miljard, oftewel 5% in een jaar tijd. De waardestijging is lager dan voorgaande jaren, maar duidt wel op een gespannen woningmarkt. Dit betreft echter wel een ‘ongerealiseerd’ resultaat. Pas wanneer de woningen verkocht worden is het resultaat ‘gerealiseerd’. Ons beleid is er juist op gericht om zo min mogelijk woningen te verkopen. De stijging levert voor ons dan ook geen extra bestedingsruimte op.
Een nadelig effect van de waardestijging is dat de verhuurderheffing die wij moeten betalen ook sterk stijgt. Deze is immers gekoppeld aan de WOZ-waarde. Dat voelt onrechtvaardig, omdat de stijging van de WOZ-waarde voor ons in de praktijk niet leidt tot extra huurinkomsten. In 2020 maakten wij circa € 63 miljoen verhuurderheffing over aan het rijk. Dat is ongeveer € 7 miljoen meer dan vorig jaar. In lijn met de Actieagenda Wonen pleiten we samen met Aedes voor de afschaffing van de verhuurderheffing.
Onze financiële sturing is met name gericht op de operationele kasstroom. Deze bedraagt over 2020 circa € 49 miljoen. Ondanks onze focus hierop is de operationele kasstroom de afgelopen jaren juist afgenomen. De belangrijkste oorzaak van deze afname is dat de huurinkomsten afgelopen jaren maar beperkt zijn toegenomen, terwijl de exploitatiekosten, de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting fors zijn gestegen. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting de komende jaren door en baart ons dan ook zorgen. Wij streven er immers naar de operationele kasstroom op een zodanig niveau te houden dat hieruit de investeringen kunnen worden gedaan die nodig zijn om de bestaande woningportefeuille gezond te houden.
De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. In 2020 mocht de huursom niet toenemen met meer dan inflatie, met een extra bandbreedte van +1% als daar afspraken over zijn gemaakt met de gemeenten. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een sociaal huurcontract. Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs, de huurharmonisatie, vallen buiten de huursom. Via de jaarlijkse huurverhoging geven wij invulling aan de huursom. We differentiëren de huurprijs van sociale huurwoningen op basis van de betaalbaarheid van doelgroepen. Dat doen we door sociale huurwoningen met een relatief hoge huur minder te verhogen dan woningen met een relatief lage huur. De huurverhoging van ons bedrijfs-onroerend goed is conform de afspraken die in het contract zijn opgenomen. Daar waar geen afspraken zijn opgenomen verhogen we met inflatie. Van de middensegment huurwoningen verhogen we het merendeel met hetzelfde percentage als de indexatie van onze bovengrens voor het middensegment (€1.032 in 2020). Hiermee blijven ook onze middensegment woningen betaalbaar voor de doelgroep.
Als corporatie zijn wij verplicht ons vastgoed tegen marktwaarde te waarderen in onze jaarrekening. De marktwaarde van ons vastgoed is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed – complexgewijs – zou kunnen worden overgedragen in een marktconforme transactie aan een bereidwillige koper, waarbij de koper het vastgoed op maximale wijze laat renderen. Dit betekent dat de koper bij de eerste huurmutatie de huur verhoogt of het vastgoed verkoopt (uitpondt). De totale waarde van ons vastgoed in exploitatie (DAEB en niet-DAEB) op basis van marktwaarde bedraagt circa € 12,7 miljard (2019: €12,0 miljard).
De marktwaarde betreft een potentiële waarde die wij vanwege onze sociaal maatschappelijke doelstellingen en het bijbehorende (huur- en verkoop)beleid echter niet kunnen realiseren. Om onszelf niet rijk te rekenen hanteerden wij voor onze (financiële) sturing tot voor kort de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde was gebaseerd op ons eigen beleid en onze eigen prognose(s) ten aanzien van de exploitatie van ons vastgoed. De bedrijfswaarde vervulde tot 2018 tevens een centrale rol binnen het (financieel) toezichtskader. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben er echter voor gekozen om de bedrijfswaarde met ingang van 2018 te verruilen voor de beleidswaarde. Deze overstap is onder andere ingegeven door de wens om corporaties onderling beter en op een efficiëntere wijze te kunnen vergelijken.
Vertrekpunt van de beleidswaarde vormt de marktwaarde. Door aan te sluiten op de ‘bestaande’ waardering van marktwaarde wordt voortgebouwd op de reeds bestaande systematiek en uitgangspunten. Het enige verschil is, dat de berekening aangepast wordt op onderdelen die duiding geven aan onze sociale maatschappelijke opgave. Dit betreft een aanpassing voor ‘beschikbaarheid’ (doorexploiteren van het bezit in plaats van uitponden, inclusief het afzien van verkoop als complex waardoor ook de overdrachtsbelasting vervalt), ‘betaalbaarheid’ (geen marktconforme maar onze eigen beleidskasstromen voor huur), ‘kwaliteit’ en ‘beheer’ (geen marktconforme maar onze eigen beleidskasstromen voor onderhoud en beheer). De beleidswaarde dient te worden berekend voor zowel zelfstandige en onzelfstandige DAEB en niet-DAEB woongelegenheden. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.
| Markt- & beleidswaarde (*1.000) | Waarde* |
|---|---|
| Marktwaarde | € 12.657.658 |
| Aanpassing beschikbaarheid | -/- € 12.948 |
| Aanpassing betaalbaarheid | € 6.570.005 |
| Aanpassing kwaliteit | € 1.519.421 |
| Aanpassing beheer | € 282.272 |
| Beleidswaarde | € 4.298.908 |
Wij hebben (blijvend) aandacht voor fiscaliteit. Kennis over dit vakgebied is ondergebracht bij onze interne fiscalisten die ieder hun eigen specialisme hebben. Daarnaast hebben wij naar analogie van de treasury commissie een fiscale commissie ingesteld. Actuele kennis, ontwikkelingen en risico’s op het gebied van de fiscaliteit worden daar gedeeld met een externe belasting adviseur.
Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn ondergeschikt en dienend aan onze missie. Onze treasury activiteiten omvatten het cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. De richtlijnen en voorwaarden zijn vastgelegd in ons treasury statuut. Met onze treasury activiteiten zorgen we ervoor dat zowel de lange- als de korte termijn financiering concernbreed verzekerd is. Binnen de wettelijk voorgeschreven en door ons aanvaardbare risicogrenzen.
De voorwaarden voor het afsluiten van financiële instrumenten zijn vastgelegd in het financieel reglement en ons treasury statuut. Het financieel reglement en het treasury statuut worden jaarlijks geëvalueerd en waar nodig aangepast om wijzigingen in regelgeving en interne richtlijnen op te nemen. Het treasury statuut wordt geëvalueerd in de Treasury Commissie. Aanpassingen worden op voordracht van het bestuur - na overleg met de auditcommissie - vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt vervolgens het treasury statuut goed. Daarnaast hebben wij een treasury jaarplan en een treasury handboek.
Wij verlagen het risico door de inperkingen van het treasury statuut en het gebruik van financieringsproducten met een relatief laag risicoprofiel. We hebben een scheiding aangebracht tussen de frontoffice en backoffice van de treasury functie. Vanuit de frontoffice worden de strategische treasury beslissingen voorbereid en wordt het bestuur van Eigen Haard over treasury activiteiten geadviseerd. In de back office vindt de afhandeling en vastlegging van alle treasury activiteiten plaats. Daarnaast maakt de uitvoering van de betalings- en financieringsprocessen onderdeel uit van onze planning- en control cyclus.
Het daadwerkelijk uitvoeren van de strategische treasury activiteiten - bijvoorbeeld het aantrekken van financiering - gebeurt op basis van een onderbouwd verzoek (mandaataanvraag) van de treasurer. Dit verzoek moet worden goedgekeurd door het bestuur. Pas daarna bereidt de treasurer de uitvraag van de offerte voor. De directeur Finance & Control ontvangt de geoffreerde tarieven, waarna door de directeur en treasurer - volgens het mandaat - wordt besloten wie de financiering mag verstrekken. Uitgangspunt is dat - onder gelijke voorwaarden - wij kiezen voor het laagste tarief. De treasurer communiceert de uitkomst van de offerteronde aan het bestuur en de backoffice. Dit dient als input voor de beoordeling van de te ontvangen contracten van de geldgever.
Binnen ons treasury beleid dient het gebruik van derivaten alleen ter mitigatie van financiële (rente) risico's. In het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde financieel reglement en treasury statuut wordt het gebruik van financiële instrumenten - waaronder derivaten - onder strikte voorwaarden en zeer beperkt toegestaan. Financiële instrumenten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.
Wij houden ons - bij het gebruik van financiële instrumenten - aan de in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 opgenomen artikelen (103 t/m 108) voor het gebruik van financiële derivaten voor toegelaten instellingen. Wij lopen geen liquiditeitsrisico over de marktwaarde van door ons in het verleden afgesloten financiële instrumenten. In het verleden zijn rentederivaten afgesloten met een aantal wederpartijen. Wij sloten financiële overeenkomsten waarin de wederzijdse verplichtingen en rechten zijn vastgelegd. Voor verdere details hierover verwijzen wij naar de betreffende hoofdstukken in de jaarrekening.
Het waarborgen van de benodigde kennis op het gebied van treasury gebeurt op een aantal manieren. Wij hebben een eigen treasurer. De treasurer zorgt - met kennisbijeenkomsten en opleidingen - voor borging van de benodigde treasury kennis. Bovendien wordt kennis over actuele financieringsproducten gedeeld in de treasury commissie. Hierbij wordt ingegaan op mogelijke risico’s gekoppeld aan deze producten. De externe deskundige zorgt voor een onafhankelijke blik van buiten en een deskundige bijdrage aan de Treasury Commissie.
In onze periodieke treasury rapportage wordt naaste liquiditeitsontwikkeling de marktwaarde van de afgesloten rentederivaten gemonitord. Deze rapportages worden in de treasury commissie besproken. Wij monitoren de waardeontwikkeling van de rentederivaten en verantwoorden periodiek. Niet alleen intern, maar ook aan bijvoorbeeld de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW. Voor de berekening van de marktwaardes van rentederivaten gebruiken wij Aareon Treasury en de Thesor toolkit. Ook krijgen wij van de betreffende banken periodiek een overzicht van de actuele marktwaarden zoals berekend door de banken. In de afgesloten contracten zijn geen toezichtbelemmerende bepalingen opgenomen. De rentederivaten houden we aan tot we deze tegen neutrale voorwaarden kunnen beëindigen.
Wij lopen drie belangrijkste soorten risico’s: renterisico, liquiditeitsrisico en kredietrisico. Daarvan zijn de financiële consequenties van het renterisico het grootst. Wij willen bij herfinanciering jaarlijks niet meer dan 15% renterisico lopen. Daarmee sluiten we aan bij de bestaande sectorbrede richtlijn van het WSW. Het renterisico in de komende jaren is maximaal 9,43% in 2030.
| Leningen | Bedrag |
|---|---|
| Vastrentend | €1.413.438 |
| Variabel rentend | € 94.000 |
| Extended | € 30.000 |
| Basisrente | € 296.702 |
| Totaal | € 1.834.140 |
De annuïtaire-, roll-over-, lineaire- en bijna alle fixe leningen hebben een voorspelbaar karakter. Deze leningen worden respectievelijk tussentijds, jaarlijks of aan het eind van de looptijd afgelost. De extended lening is een vastrentende lening, waarin een optie is de lening vervroegd aflosbaar te stellen. Het rentetarief van de basisrenteleningen bestaat uit een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar is. Na vijf jaar moet een nieuwe liquiditeitsopslag worden overeengekomen.
Wij hebben hoofdzakelijk langlopende onderhandse leningen met WSW-borging. Deze borging is nodig om de kosten zo laag mogelijk te houden. Positieve operationele kasstromen zijn daarbij essentieel. Een efficiënte bedrijfsvoering en het kritisch zijn op de kosten dragen hier aan bij. De relevante kengetallen voldoen aan de normen van het WSW en externe financiers. Daar sturen we bewust op. Wij zijn hierin voorzichtig en hebben een lange termijn perspectief.
We hebben in 2020 circa € 33,1 miljoen op onze kredietfaciliteiten afgelost en trokken € 186 miljoen aan nieuwe leningen aan bij institutionele beleggers en voor een groter deel bij (sector)banken. Dit betrof €111 miljoen aan leningen met WSW borging en €75 miljoen aan leningen zonder WSW borging. Ter meerdere zekerheid verschaften wij voor de ongeborgde financiering een hypotheekinschrijving van €105 miljoen op 465 eenheden met een marktwaarde van € 146 miljoen.
Door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt daalde het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille (zonder effect rente-instrumenten) in 2020 verder naar 2,65%. Dit was 2,97% in 2019. Wij verwachten dat dit verder daalt in 2021. Onze financieringsbaten en -lasten bedroegen per saldo bijna € 55 miljoen op een leningenportefeuille van circa € 1.834 miljoen.
Wij onderkennen de mogelijkheden van het gebruik van rentederivaten, maar geven de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s, door gebruik te maken van traditionele instrumenten. In 2020 zijn dan ook geen nieuwe derivaten of swaps afgesloten. Wij dekken renterisico’s af met zes eerder aangetrokken renteswaps (‘plain vanilla’). Deze hebben een totale nominale waarde van € 85 miljoen en een resterende looptijd van gemiddeld 5 jaar. De renteswaps zijn één op één gekoppeld aan zes variabele leningen met een gelijke looptijd. Hiermee dekken wij het renterisico op de leningen af. Eén van de onderdelen van de beleidsregels is dat de afgesloten (ISDA) contracten geen toezichtbelemmerende bepalingen mogen bevatten.
Op basis van de actuele definitie is er in onze contracten geen sprake van toezichtbelemmerende bepalingen. De reële waarde van de renteswaps bedraagt ultimo 2020 € 18,0 miljoen negatief. Dit was ultimo 2019 € 20,3 miljoen negatief. Wij sloten in 2010 een extendible lening af met Fortis. Deze lening bevat een “embedded derivaat” die op basis van RJ 290 afzonderlijk tegen actuele waarde gewaardeerd moet worden. Dit is een optie in de lening waarbij de geldgever eenmalig het recht - maar niet de plicht - heeft om de lening per 15 juli 2038 vervroegd aflosbaar te stellen. De actuele waarde op 31 december 2020 van het embedded derivaat bedraagt -€ 31,3 miljoen (2019 -€ 22,3 miljoen). Het gebruik van rentederivaten is - met uitzondering van fixed rate agreements – niet toegestaan.
Een deel van ons vermogen - circa € 17,7 miljoen - wordt belegd in staats- en bedrijfsobligaties. De obligaties worden beheerd door een professionele partij en kennen een gemiddelde AA rating. Periodiek rapporteert de externe vermogensbeheerder aan de Treasury Commissie over de marktwaarde ontwikkeling van de obligaties. De beleggingen die wij hebben in obligaties en spaarsaldi voldoen aan de actuele regelgeving uit artikel 41 van de Regeling toegelaten instelling volkshuisvesting 2015.