Menu
2021 en verder
We starten de komende vijf jaar de bouw van 4.094 woningen: sociale huurwoningen, middensegment huurwoningen en koopwoningen.
Jaarverslag 2020
In 2021 beweegt onze dienstverlening mee met de ruimte van de Covid-19-maatregelen. We willen een zo goed mogelijke dienstverlening, juist in deze bijzondere tijden. De Tweede Kamerverkiezingen leiden hopelijk tot een regeerakkoord dat ruimte geeft aan een gezonde sociale huisvesting. Naast deze externe factoren hebben we uiteraard ook onze eigen ambities die zorgen dat meer mensen prettig en betaalbaar wonen in onze regio.
We starten de komende 5 jaar de bouw van 4.094 woningen; sociale huurwoningen, middensegment huurwoningen en koopwoningen. Soms vervangen we oude woningen door nieuwe of bouwen we op nieuwbouwlocaties. Onze projecten zijn zeer divers qua architectuur, omvang en doelgroep. Met deze nieuwbouw bevorderen we gemengde wijken en we investeren in duurzaamheid, veiligheid en comfort. We zoeken daarbij naar innovatieve en duurzame oplossingen voor goede woningen die betaalbaar zijn.
De huurbevriezing, die - in aanloop naar de verkiezingen van 2021 - door het kabinet is opgelegd, voeren we uit. De compensatie van de Rijksoverheid die we hiervoor ontvangen is zeer welkom. Wij hadden echter veel liever de huuraanpassingen met zorgvuldig maatwerk willen invullen. Zeker na dit Covid-19-jaar. We willen zorgen dat huurders, die na het Covid-19-jaar te maken krijgen met een inkomensteruggang, een beroep kunnen doen op huurverlaging. We gaan daarbij uit van maatwerk. We zorgen dat de regelingen duidelijk zijn en dat de administratieve hindernissen voor huurders die er recht op hebben zo klein mogelijk zijn.
Woongeluk voor iedereen: we handelen steeds meer vanuit buurten en bewoners zelf. We krijgen met ons bewonersonderzoek en wijkselectie-analyse steeds beter zicht op de knelpunten. Die oplossingen zijn echter vaak complex. Ook omdat we stedelijke vernieuwing, de energietransitie en een sociaaleconomisch programma willen combineren.
We willen zeker het debat aan met gemeenten en de huurdersvereniging over de instroom en spreiding van kwetsbare bewoners. Deze groep groeit. In het belang van een prettige wijk voeren we regie over welke doelgroepen waar gaan wonen. Dat knelt af en toe wel met beschikbare woningen voor bijvoorbeeld de kwetsbaren omdat we in bepaalde wijken kiezen voor een andere doelgroep.
Verduurzaming is inmiddels een van onze basistaken. Het vraagt om slimme keuzes waar we later geen spijt van krijgen. De duurzame woningen waar we naar streven zijn woningen met lagere stookkosten, een beter comfort en een gezond binnenklimaat. Ook verduurzaming draagt bij aan zoveel mogelijk woongeluk voor onze bewoners.
Veel van de verduurzaming vindt plaats in bewoonde staat. Dat kan vanwege de Covid-19-maatregelen voor vertraging zorgen. We willen de lichte achterstand die in 2020 ontstond, inlopen en in 2021 zo’n 2400 woningen verduurzamen.
We zijn goed op weg naar een gemiddeld label B voor al onze woningen in 2023. In 2030 willen we dat 90 procent van onze woningen klaar is om van het aardgas te worden afgehaald. Al onze nieuwbouwwoningen moeten in 2021 al voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen).
We beperken stapsgewijs het gebruik van fossiele brandstoffen om in 2050 CO2-neutraal te zijn. De energie en grondstoffen die we gebruiken moeten zo duurzaam mogelijk zijn, zodat wij ons vastgoed milieuvriendelijk en energiezuinig kunnen beheren. In 2021 bouwen we voort op de ervaringen van de afgelopen tijd. Zoals het ombouwen van vijf ketelhuizen van gas naar stadswarmte in de Zonnehof in Duivendrecht.
We hebben de afgelopen jaren kennis en ervaring opgedaan met circulair werken. We zetten bewust stappen om de experimentenfase te ontstijgen. Dat doen we door er bij projectbesluiten systematisch bij stil te staan.
Innovatie en duurzaamheid in combinatie met ketensamenwerking vinden wij essentieel. Ketensamenwerking is daarom als een van de speerpunten voor de aankomende tijd benoemd om vanuit inkoop naar een slimmere manier van samenwerking met onze partners te bewegen.
Ketensamenwerking vraagt om een andere verhouding tussen de partners dan nu gebruikelijk is. Minder opdrachtgever – opdrachtnemer, meer gelijkwaardigheid op basis van vertrouwen. Dat heeft ook effect op de verdeling van verantwoordelijkheden en beslissingsbevoegdheden en op de wijze waarop de samenwerking geformaliseerd wordt. Door het projectoverstijgend leren, bouwen we hiermee de nodige ervaring op.
Inmiddels werken we niet alleen met de aannemer, maar ook direct met de architect en amoveerder (sloper), zoals onder meer bij het project Rivierenhuis. Door middel van deze aanpak brengen we de samenwerking in de keten in beweging.
Onze klanten willen dienstverlening met zo min mogelijk regels en bureaucratie. Daar blijven wij in 2021 natuurlijk op inspelen. We vereenvoudigen onze processen We vereenvoudigen onze processen stapje voor stapje. stapje voor stapje. We digitaliseren en verbeteren zonder de menselijke maat en het persoonlijke contact uit het oog te verliezen. We optimaliseren permanent onze organisatie en streven ernaar om de dienstverlening zo soepel en prettig mogelijk te laten verlopen.
We willen de gestegen waardering voor onze dienstverlening van de afgelopen jaren natuurlijk behouden. Daarom streven wij in 2021 naar een AA-status in de AEDES benchmark. Wij geven in 2021 ook meer aandacht aan de complexen met een Vereniging van Eigenaren, waar huurders en kopers bij elkaar wonen.
De huurdersorganisaties zijn voor ons belangrijke gesprekspartners. Ook in 2021 willen we de constructieve overleggen voortzetten en kijken waar we de huurdersorganisaties nog beter kunnen ondersteunen.
De afgelopen jaren hebben we delen van onze ICT-dienstverlening uitbesteed. Het doel hiervan is dat deze daardoor betrouwbaarder is en sneller is aan te passen zodat onze dienstverlening nog verder kan worden verbeterd.
Voor de komende vijf jaar wordt ruim € 1,4 miljard geïnvesteerd in de vastgoedportefeuille. Deze investeringsambitie ligt € 120 miljoen hoger dan in de vorige begrotingsperiode is opgenomen. Deze investeringsambitie en de daarmee samenhangende toename van onze leningenportefeuille trekt samen met de verhuurderheffing een zware wissel op onze toekomstige kasstromen.
De vennootschapsbelasting is onderhevig aan diverse ontwikkelingen. Zo is de Belastingdienst sinds 2016 kritisch op de vorming van een voorziening grootonderhoud. Voor ons vormt deze voorziening een belangrijke component van de fiscale meerjarenplanning. Desondanks is uit voorzichtigheidsoverwegingen besloten de De vennootschapsbelasting is onderhevig aan diverse ontwikkelingen. voorziening in de aangifte 2020 te laten vrijvallen. De voorziening wordt opnieuw opgebouwd zodra een positief standpunt van de Belastingdienst bekend is.
Verder is met ingang van 2019 de mogelijkheid tot renteaftrek beperkt (ATAD). Gelet op onze investeringsambities en de daarmee samenhangende toename van onze leningenportefeuille heeft dit een negatief effect op onze toekomstige kasstromen. Als gevolg hiervan nemen onze (fiscale) lasten naar verwachting met
€ 14,0 miljoen toe over de periode 2020-2024.
Daar waar mogelijk voeren wij onze investeringen op zo’n manier uit dat wij een beroep kunnen doen op de regelingen voor vermindering van de verhuurderheffing. Zowel bij investeringen op het gebied van verduurzaming als bij nieuwbouw. De toepassing van deze regelingen wordt verwerkt in de marktbenadering.
De financiële positie van woningcorporaties is de afgelopen jaren (verder) onder druk komen te staan. Voornaamste oorzaak hiervan is de sterke stijging van de exploitatielasten (onder andere als gevolg van de verhuurderheffing en de toegenomen belastingdruk). Dit in combinatie met de geringe stijging van de exploitatieopbrengsten (onder andere als gevolg van de beperkte stijging van de huren, respectievelijk de huurbevriezing). Deze ontwikkeling zet ook de ruimte voor investeringen op de middellange tot lange termijn onder druk.
Bij investeringen in nieuwbouw en renovatie is de uiteindelijke waarde van het vastgoed (op basis van beleidswaarde) lager dan de investeringskosten. Voor duurzaamheidsinvesteringen geldt dat nagenoeg geen extra opbrengsten of waarde worden gerealiseerd. Corporaties teren als gevolg van deze investeringen dan ook in op hun eigen vermogen.
Door adequaat te blijven sturen op (de ontwikkeling van) onze kasstromen en met behulp van verschillende (financiële) scenarioanalyses houden wij blijvend grip op de ontwikkeling van onze financiële positie. Het is ons doel om zowel nu als in de toekomst te kunnen voorzien in betaalbare woningen van goede kwaliteit.
Wij droegen in 2020 € 63 miljoen af. De verhuurderheffing loopt tot 2025 op tot € 72 miljoen. Over de periode 2021 – 2025 betalen wij € 348,4 miljoen. Liever bouwen we hier 1.700 woningen voor. De heffing wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van sociale huurwoningen. Het tarief bedraagt in 2021 0,562% en daalt naar 0,502% in 2025. Sinds 2018 worden rijksmonumenten vrijgesteld en is de WOZ-waarde gemaximeerd. Met ingang van 2020 bedraagt de grondslag maximaal € 294.000 per woning. Ondanks dit maximum betalen wij relatief veel als gevolg van de hoge WOZ-waarde. Wij zien dan ook graag dat de grondslag van de heffing wordt aangepast zodat iedere corporatie op een gelijkwaardige basis wordt belast.
Op het niveau van de toegelaten instelling voldoen de kengetallen aan de normen van de toezichthouders. Wel bewegen de indicatoren zich langzaam richting de grenzen.
De solvabiliteit biedt inzicht in de vermogenspositie van de corporatie. Het is de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal op basis van beleidswaarde. De solvabiliteit van de TI daalt over de periode 2020-2030 met circa 20 procentpunt; van 55% in 2020 naar 32% in 2030.
De solvabiliteit van DAEB daalt van 55% in 2020 naar 34% in 2030. Deze dalingen zijn het gevolg van zowel de lage (voorgeschreven) autonome ontwikkeling van de beleidswaarde als de onrendabele investeringen (op basis van beleidswaarde). Als gevolg hiervan daalt het aandeel van het eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal. De daling van het eigen vermogen bedraagt circa € 700 miljoen, van € 2,6 miljard in 2020 naar € 1,9 miljard in 2030.
De solvabiliteit van niet-DAEB stijgt van 59% in 2020 naar 68% in 2030. De solvabiliteit stijgt door de toename van het eigen vermogen; op basis van beleidswaarde stijgt deze van € 1,1 miljard in 2020 naar € 1,5 miljard in 2030. Het eigen vermogen stijgt sneller dan het balanstotaal als gevolg van beperkte (in aantal en omvang) onrendabele investeringen, alsmede een afname van de totale leningenportefeuille.
De liquiditeitspositie meten we via de Interest Coverage Ratio (ICR). Deze ratio is belangrijk voor ons, onze stakeholders en voor de WSW-borging.
In de meerjarenbegroting en via de financiële kaders sturen we op onze exploitatierendementen. De investeringsrendementen staan centraal in de Investeringscommissie. Organisatie breed sturen we op een verantwoord evenwicht tussen maatschappelijk en financieel rendement.
Het WSW geeft elke corporatie een risicoscore op basis van financial en business risks. De financial risks worden bepaald aan de hand van de actuele dVi en dPi. De business risks worden bepaald door de corporatie te scoren op 24 kwalitatieve business risk vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningenportefeuille, de mogelijkheden voor financiering en de periode waarvoor het WSW het borgingsplafond vaststelt. Ons borgingsplafond is voor de periode 2020-2022 vastgesteld op € 1.816 miljoen. Jaarlijks vragen wij een verhoging van het plafond aan. Hiermee kunnen wij nieuwe, door het WSW geborgde, financiering aantrekken voor de realisatie van onze ambities.
Op 9 februari 2021 spraken corporaties tijdens het Aedescongres over de benodigde structurele oplossing voor Vestia. Een grote meerderheid (88%), waaronder ook wij, stemde voor een leningruil. Hierbij ruilt Vestia haar dure leningen met een hoge rente en met relatief lange looptijden voor goedkope leningen (tegen huidige marktrente) met korte looptijden, zodat de financiële positie van de corporatie (sterk) verbetert. Naar onze mening wordt hiermee zowel een probleem voor de huurders van Vestia als voor de sector opgelost.
Het is niet verwonderlijk dat ‘wonen’ in 2021 terug is als verkiezingsthema. De roep om een sterk ministerie, dat zich bezighoudt met ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, lijkt - als we de partijprogramma’s doorlezen - te worden gehoord. Het is broodnodig, gezien het schrijnend tekort en de zeer lange wachttijden, dat een nieuw kabinet de verhuurderheffing afschaft en zich nog meer inzet in het belang van de volkshuisvesting.
Wij zullen er, als woningcorporatie, alles aan doen om – met onze collega’s –de uitdagingen op te pakken. We steunen de hoofdlijn van de actieagenda wonen en willen hier graag onze schouders onderzetten.
Het bestuur,
Bert Halm en Vera Luijendijk